L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

En copropriété, la responsabilité civile du copropriétaire non occupant est obligatoire depuis la loi ALUR (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; elle peut être couverte par une PNO ou par le contrat de l'immeuble s'il l'inclut. Hors copropriété, la PNO n'est pas imposée par la loi, mais reste vivement recommandée pour un bien loué.

Le propriétaire d'un logement loué doit-il avoir sa propre assurance si le locataire est assuré ?

L'assurance du locataire couvre ses risques locatifs, pas la responsabilité du propriétaire ni les périodes de vacance. Une PNO, ou une garantie équivalente dans le contrat de la copropriété, comble ces trous.

Que faire si mon locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance ?

Lui adresser une mise en demeure. Si elle reste sans effet pendant un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte et lui en refacturer la prime, majorée de 10 % au plus, par douzièmes avec le loyer. Vous pouvez aussi invoquer la clause résolutoire du bail si elle le prévoit.

Une résidence secondaire est-elle aussi bien assurée qu'une résidence principale ?

Pas toujours. Les contrats prévoient souvent des conditions spécifiques à l'inoccupation, qui peuvent limiter la garantie vol au-delà d'une certaine durée d'absence. Il faut déclarer l'usage réel du logement et lire ces clauses.

Faut-il une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?

La loi ne l'impose pas, mais les banques l'exigent presque toujours pour accorder le crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, à garanties équivalentes.

Assurance patrimoine immobilier : PNO, loyers impayés

Un patrimoine immobilier se protège sur deux fronts : les biens eux-mêmes, exposés à l'incendie, au dégât des eaux ou à la mise en cause de votre responsabilité, et les revenus qui les financent ou qu'ils produisent, menacés par un loyer impayé, un arrêt de travail ou un décès en cours de crédit. Ce guide passe en revue, situation par situation, ce que la loi impose, ce qui est vivement recommandé et ce qui relève d'un choix.

Quelles assurances sont obligatoires pour un propriétaire ?

Tout dépend de la nature du bien et de son occupation :

En copropriété, chaque copropriétaire, qu'il occupe son logement, le loue ou le laisse vacant, doit être assuré en responsabilité civile. Cette obligation, issue de la loi ALUR, figure à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires assure de son côté les parties communes.
Le locataire d'un logement loué comme résidence principale doit s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.
Hors copropriété, une maison individuelle n'est soumise à aucune obligation légale d'assurance pour son propriétaire. En pratique, la banque exige presque toujours une assurance habitation lorsqu'un crédit finance l'achat.

L'obligation légale ne fixe qu'un minimum. Un propriétaire de maison non assuré supporte seul la reconstruction après un incendie et, sur son patrimoine personnel, les dommages causés à ses voisins.

Que couvre une assurance propriétaire non occupant (PNO) ?

La PNO s'adresse au propriétaire d'un logement qu'il n'occupe pas : bien loué, vide ou meublé, ou vacant entre deux locations. Elle complète l'assurance du locataire et celle de la copropriété, sans les remplacer. Selon les contrats, elle couvre :

la responsabilité civile du propriétaire, par exemple lorsqu'un défaut d'entretien ou un vice de construction cause un dommage au locataire ou à un voisin ;
les dommages au logement pendant les périodes de vacance, quand aucun locataire n'est assuré ;
les dommages que l'assurance du locataire ne prend pas en charge, ou qu'elle prend mal, notamment si celui-ci a laissé son contrat s'interrompre ;
en option, les équipements d'un logement meublé ou la perte de loyers après un sinistre rendant le bien inhabitable.

Avant de souscrire, comparez la PNO avec ce que couvre déjà le contrat de la copropriété : certains contrats d'immeuble incluent une garantie pour les copropriétaires non occupants. Il est inutile de payer deux fois la même garantie, mais il faut vérifier par écrit l'étendue réelle de celle du syndic.

Exemple illustratif

Le dégât des eaux entre deux locataires

Hypothèses : un appartement loué nu, vacant pendant deux mois après le départ du locataire. Une canalisation fuit et endommage l'appartement du dessous.

Aucun locataire n'est assuré pour ce logement pendant la vacance. Sans PNO ni garantie équivalente dans le contrat de la copropriété, le propriétaire doit financer seul la réparation de son bien et indemniser le voisin. Avec une PNO, la responsabilité civile et les dommages au logement sont pris en charge dans les limites et franchises du contrat.

Chiffres illustratifs, sur des hypothèses simplifiées : ils ne préjugent ni d'un rendement ni de votre situation.

Que faire si le locataire n'est pas assuré ?

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 offre deux voies au bailleur. Il peut mettre en œuvre la clause résolutoire du bail, si elle vise le défaut d'assurance. Il peut aussi, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire. La prime est alors récupérable auprès du locataire, par douzièmes avec le loyer, et peut être majorée de 10 % au plus, plafond fixé par le décret du 30 mars 2016.

Cette assurance pour compte ne couvre que les risques locatifs : elle ne protège ni les biens personnels du locataire, ni sa responsabilité civile. Elle reste un filet de sécurité, qui ne dispense pas le bailleur de vérifier chaque année l'attestation de son locataire.

Faut-il une garantie loyers impayés ?

La garantie loyers impayés (GLI) rembourse au bailleur les loyers et charges non payés, dans la limite d'un plafond et après une éventuelle franchise. Selon les contrats, elle prend aussi en charge les frais de procédure et les dégradations constatées au départ du locataire. Elle impose en contrepartie des critères de solvabilité au locataire, vérifiés sur pièces lors de la mise en location : un dossier mal contrôlé peut conduire au refus d'indemnisation.

Deux règles encadrent le choix. D'abord, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ensuite, il existe une alternative publique : la garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le bailleur et le locataire, réservée à certains profils de locataires et de logements. Le choix entre caution, Visale et GLI dépend du profil du locataire, du montant du loyer et de votre capacité à supporter plusieurs mois sans encaissement.

Résidence principale ou secondaire : que vérifier dans la multirisque ?

Le propriétaire qui occupe son logement souscrit une multirisque habitation : incendie, dégâts des eaux, vol, bris de glace, responsabilité civile de la famille. Tout contrat qui garantit les dommages aux biens inclut obligatoirement la garantie catastrophes naturelles, mise en jeu après la publication d'un arrêté interministériel, avec une franchise fixée par la réglementation.

Quatre points font la différence le jour du sinistre : le capital mobilier déclaré, souvent sous-estimé ; l'indemnisation en valeur à neuf ou vétusté déduite ; les conditions de la garantie vol, notamment les protections exigées aux ouvertures ; et, pour une résidence secondaire, les clauses liées à l'inoccupation, qui peuvent réduire ou exclure la garantie vol au-delà d'une certaine durée d'absence.

Et les risques qui touchent le propriétaire lui-même ?

Le risque le plus lourd pour un patrimoine immobilier n'est pas toujours un sinistre sur le bien. C'est souvent l'arrêt de travail, l'invalidité ou le décès de l'emprunteur, quand les mensualités du crédit continuent de tomber.

L'assurance emprunteur prend en charge les échéances ou le capital restant dû selon les garanties choisies. Depuis la loi Lemoine, elle peut être changée à tout moment, sous réserve d'équivalence des garanties : notre page assurance emprunteur et le simulateur permettent de mesurer l'enjeu.
La prévoyance remplace une partie des revenus en cas d'arrêt de travail : c'est elle qui permet de continuer à payer charges, travaux et crédit si les revenus professionnels chutent. Voir notre simulateur prévoyance.
La transmission du patrimoine immobilier se prépare aussi : clause bénéficiaire d'assurance vie, démembrement, donation. Notre guide transmission du patrimoine en présente les principes.

À retenir

En copropriété, tout copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi de 1965).
La PNO protège le bailleur pendant la vacance et là où l'assurance du locataire s'arrête ; vérifiez d'abord ce que couvre déjà le contrat de l'immeuble.
Locataire non assuré : après un mois de mise en demeure, le bailleur peut l'assurer pour son compte, prime majorée de 10 % au plus.
GLI et caution ne se cumulent pas, sauf locataire étudiant ou apprenti ; Visale est une alternative gratuite sous conditions.
Le crédit et les revenus se protègent aussi : assurance emprunteur (changeable à tout moment) et prévoyance.

Où aller ensuite sur le site ?

KN Patrimoine & Assurances est courtier en assurance (COA, ORIAS 25009835). Le cabinet n'est pas conseiller en investissements financiers et ne délivre pas de conseil fiscal ou juridique : les règles rappelées ici sont générales et doivent être vérifiées au regard de votre situation.

Assurance du patrimoine immobilier : PNO, loyers impayés, multirisque, ce qu'il faut couvrir