Comprendre immobilier
L'investissement immobilier reste une valeur sûre pour constituer un patrimoine durable. Direct ou via des SCPI, l'immobilier offre des revenus réguliers et une valorisation à long terme.
En tant que courtier en assurance, KN Patrimoine & Assurances vous propose l'immobilier indirect (SCPI, OPCI, SCI) sous forme d'unités de compte dans des contrats d'assurance-vie ou de capitalisation, et sécurise vos projets en direct par l'assurance emprunteur.
La transaction, les actes et la stratégie fiscale détaillée relèvent de votre notaire et de votre expert-comptable.
Être rappelé
À qui s'adresse l'investissement immobilier ?
L'immobilier concerne des profils très variés, en ville comme en zone rurale, partout en France. Les situations que nous rencontrons le plus souvent sont les suivantes.
- Le jeune actif qui hésite entre acheter sa résidence principale et investir d'abord dans un bien locatif.
- Le couple déjà propriétaire qui souhaite préparer un revenu complémentaire pour la retraite.
- Le salarié ou l'indépendant fortement imposé qui s'interroge sur la fiscalité de ses futurs loyers.
- Le parent qui prépare la transmission d'un patrimoine immobilier à ses enfants.
Les grandes façons d'investir dans la pierre
L'immobilier en direct, c'est acheter un logement ou un local, le louer et le gérer, seul ou via une agence. Vous décidez de tout, mais vous assumez la vacance, les travaux, les impayés et le temps passé. L'achat est souvent financé à crédit, ce qui permet d'investir au-delà de votre épargne disponible, à condition que le projet reste soutenable si les loyers ne sont pas au rendez-vous.
L'immobilier indirect passe par des véhicules collectifs : SCPI, SCI ou OPCI. Il peut être logé dans un contrat d'assurance-vie, de capitalisation ou un PER sous forme d'unités de compte. C'est cette forme que KN Patrimoine & Assurances, courtier en assurance, vous propose : une exposition à l'immobilier sans gestion locative, avec la fiscalité du contrat qui l'accueille.
Notre rôle sur un projet en direct est d'éclairer votre réflexion patrimoniale et de sécuriser son financement, notamment par l'assurance emprunteur. La transaction, la rédaction des actes et la stratégie fiscale détaillée relèvent de l'agent immobilier, du notaire et de l'expert-comptable.
Fiscalité : les principes à connaître
Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Sous 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
La location meublée relève d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles. À la revente, la plus-value sur la résidence principale est exonérée ; pour les autres biens, des abattements pour durée de détention s'appliquent, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Enfin, le dispositif Pinel n'est plus ouvert aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025.
Pour votre situation, notamment en meublé ou en société, consultez un expert-comptable ou un notaire.
Les montants et durées cités sont ceux en vigueur à la date de rédaction ; la fiscalité immobilière évolue régulièrement avec les lois de finances.
Les erreurs fréquentes
Un projet immobilier se rate rarement sur le bien lui-même, plus souvent sur ce qui l'entoure.
- Acheter pour l'avantage fiscal avant de vérifier la demande locative locale.
- Sous-estimer les charges : taxe foncière, copropriété, travaux, vacance entre deux locataires.
- Négliger la comparaison de l'assurance emprunteur, qui pèse sur le coût total du crédit.
- Concentrer tout son patrimoine sur un seul bien, dans une seule ville.
- Oublier de penser dès l'achat au mode de détention et à la transmission.
Construire une poche immobilière équilibrée
Le bilan patrimonial mesure la part déjà occupée par la pierre dans votre patrimoine avant d'en ajouter.
Les avantages
Revenus réguliers
Percevez des loyers ou des dividendes SCPI.
Assurance emprunteur
Comparer l'assurance de votre prêt immobilier pour en maîtriser le coût.
Fiscalité du contrat
Celle de l'assurance-vie ou du PER qui accueille les unités de compte.
Diversification
SCPI pour investir avec un ticket d'entrée réduit.
Valorisation
Patrimoine qui prend de la valeur dans le temps.
Transmission
Transmettez un bien tangible à vos proches.
À qui s'adresse ce service ?
- Primo-investisseurs immobiliers
- Propriétaires souhaitant diversifier
- Épargnants qui veulent une exposition immobilière sans gestion locative
- Investisseurs recherchant des revenus complémentaires
Questions fréquentes
SCPI ou immobilier direct ?
La SCPI offre une gestion déléguée et un ticket d'entrée réduit. L'immobilier direct donne plus de contrôle mais demande du temps et de l'expertise.
Quels dispositifs fiscaux existent en immobilier ?
Déficit foncier, Denormandie, Malraux, location meublée… Le dispositif Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions depuis 2025. Le choix relève d'une analyse fiscale avec votre expert-comptable ou votre notaire.
Vaut-il mieux acheter sa résidence principale ou investir dans un bien locatif ?
Il n'existe pas de réponse unique. Cela dépend de votre stabilité professionnelle, de votre lieu de vie, de votre capacité d'emprunt et de vos projets. L'essentiel est de mesurer l'effet de chaque choix sur votre budget et votre capacité future à emprunter.
Peut-on investir dans l'immobilier avec une assurance-vie ?
Oui, via des unités de compte immobilières comme les SCPI, SCI ou OPCI lorsque le contrat les propose. Elles ne sont pas garanties en capital et leur valeur peut baisser, mais elles évitent la gestion locative.
L'immobilier est-il un placement sans risque ?
Non. Les prix peuvent baisser, un bien peut rester vacant, des travaux imprévus peuvent survenir et la revente prend du temps. L'immobilier est un placement de long terme, peu liquide, comportant un risque de perte en capital.
Quel est le rôle de l'assurance emprunteur dans un investissement locatif ?
Elle garantit le remboursement du prêt en cas de décès ou d'incapacité selon les garanties choisies. Son coût influence directement la rentabilité de l'opération : la comparer fait partie de la préparation du projet.
Comment transmettre un bien immobilier à ses enfants ?
Plusieurs voies existent, comme la donation, le démembrement de propriété ou la détention via une société. Le choix et la rédaction des actes relèvent du notaire, que nous vous invitons à consulter en amont.