Simulateur SCPI

Ce que ce simulateur calcule

Vous indiquez un montant, votre tranche marginale d'imposition, une durée et un mode de détention. Le simulateur applique une hypothèse de rendement brut volontairement prudente, puis en retire la fiscalité qui correspond au mode choisi — c'est là que se joue l'essentiel.

En détention directe au comptant, les revenus d'une SCPI sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et supportent votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer à 41 %, près de six euros sur dix partent en impôt.

Le simulateur affiche donc un revenu net, et non un rendement affiché. C'est le seul chiffre qui compte pour décider.

Les frais de souscription, de l'ordre de 10 %, ne sont pas retranchés de la projection : ils s'amortissent sur la durée de détention, ce qui rend la SCPI inadaptée à un horizon court.

Trois manières de détenir des parts, trois fiscalités

Le même support produit des résultats très différents selon la façon dont on le détient. C'est pour cela que le simulateur vous demande ce choix avant tout calcul.

• Au comptant, en direct : revenus immédiats, imposés à votre tranche marginale plus prélèvements sociaux — pertinent pour un foyer peu imposé ou en recherche de revenus complémentaires
• En nue-propriété : vous achetez avec une décote et ne percevez aucun revenu pendant le démembrement, donc aucune imposition ; à l'extinction de l'usufruit vous récupérez la pleine propriété — pertinent pour un foyer fortement imposé qui prépare la retraite
• Au sein d'un contrat d'assurance-vie : les revenus sont capitalisés dans l'enveloppe, sans imposition tant que vous ne rachetez pas, au prix de frais supplémentaires et d'un taux de reversement des loyers variable selon les contrats
• À crédit : les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers, ce qui change l'équation fiscale — mais ajoute le risque d'un effet de levier

Ce qu'une simulation ne dira jamais

Qu'une SCPI n'est pas liquide. Vendre des parts suppose de trouver une contrepartie, et les délais s'allongent précisément quand le marché se tend. C'est un placement de huit à dix ans au moins.

Que le capital n'est pas garanti : le prix de la part suit la valeur des immeubles détenus, et peut baisser. Les révisions de prix intervenues sur le marché ces dernières années l'ont rappelé.

Que toutes les SCPI ne se valent pas. La société de gestion, l'ancienneté du patrimoine, le taux d'occupation financier, le niveau d'endettement et la politique de distribution font des écarts durables — et un rendement affiché élevé traduit parfois un prix de part sous tension plutôt qu'une bonne gestion.

Enfin, le délai de jouissance : la plupart des SCPI ne versent des revenus qu'après trois à six mois de détention.