L'immobilier reste le premier réflexe patrimonial des Français, et le plus rarement calculé. Avant de choisir un bien ou un dispositif, trois questions déterminent la pertinence de l'opération : à quel horizon, avec quelle fiscalité, et avec quelle part de votre patrimoine.
Détenir en direct : ce que cela suppose vraiment
Acheter un appartement pour le louer, c'est acquérir un actif et un métier : recherche du bien, financement, travaux, sélection du locataire, gestion des impayés, entretien, fiscalité annuelle.
Le rendement affiché par une annonce est presque toujours brut. Le rendement net se calcule après taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion, vacance locative, travaux et fiscalité des loyers. L'écart entre les deux est la principale source de déception.
Deux régimes structurent l'imposition : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt, et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans une limite annuelle. Pour un bien qui demande des travaux, le réel change complètement l'équation.
Les SCPI : l'immobilier sans la gestion
Vous détenez des parts d'une société qui possède et gère un patrimoine immobilier diversifié. Le ticket d'entrée est faible au regard d'un bien en direct, la mutualisation est réelle, et vous ne gérez rien.
En contrepartie : des frais de souscription de l'ordre de 10 %, qui imposent un horizon de huit à dix ans ; une liquidité limitée, puisque revendre suppose une contrepartie ; et un capital non garanti, le prix de la part suivant la valeur des immeubles.
Le point décisif est le mode de détention. En direct au comptant, les revenus sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En nue-propriété, vous achetez avec une décote et ne percevez rien — donc n'êtes imposé sur rien — pendant le démembrement. En assurance-vie, les revenus se capitalisent dans l'enveloppe, au prix de frais supplémentaires et d'un taux de reversement des loyers variable selon les contrats.
Le crédit, levier et risque
Financer à crédit permet d'acquérir avec une mise de départ limitée, et les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers au régime réel. C'est le principal avantage fiscal de l'immobilier locatif.
C'est aussi un levier qui joue dans les deux sens : la mensualité tombe, que le bien soit loué ou non. Une vacance de trois mois, des travaux imprévus ou un impayé se paient sur votre trésorerie personnelle.
Le cabinet est courtier en assurance et n'exerce pas le courtage en prêts immobiliers : nous construisons la stratégie et l'assurance du crédit, le financement se traite avec votre banque ou un courtier en prêts.
La question qu'on oublie : quelle part de votre patrimoine ?
C'est le déséquilibre que nous rencontrons le plus souvent en bilan patrimonial : un patrimoine à 80 % immobilier, peu liquide, concentré sur une seule zone géographique, avec moins de 5 % de disponibilités.
Ce profil fonctionne tant que rien n'arrive. Une dépense imprévue, un changement de situation ou un besoin de trésorerie obligent alors à vendre dans l'urgence — c'est-à-dire mal.
Notre méthode
Nous partons de la répartition actuelle de votre patrimoine, de votre tranche marginale et de votre horizon, avant de parler du moindre bien ou de la moindre SCPI. Selon les cas, la bonne réponse est l'immobilier en direct, des parts de SCPI dans une enveloppe adaptée, une nue-propriété — ou tout autre chose.